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Guía para negociar tu hipoteca

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Esta guía está pensada para personas sin experiencia hipotecaria. Te ayuda a preparar documentos, entender las ofertas y negociar con confianza según tu situación laboral.

Antes de sentarte con el banco

  • Calcula un ahorro mínimo del 20% + gastos para mejorar tu perfil.
  • Revisa tu historial crediticio y evita deudas pendientes.
  • Ten a mano DNI, nóminas, declaración de la renta y vida laboral.
  • Compara al menos 3 ofertas y pide una FIPRE o FEIN por escrito.

Qué debes pedir siempre

  • Tipo de interés (TIN) y TAE con detalle de comisiones.
  • Condiciones de bonificación (domiciliar nómina, seguros, tarjetas).
  • Coste de amortización anticipada y subrogación.
  • Coste total del préstamo en euros para toda la vida del crédito.

Comisiones bancarias habituales

Lo normal hoy en día es encontrar comisiones más bajas o incluso 0% en campañas, pero conviene revisar cada oferta porque afectan directamente al coste total de la hipoteca.

  • Comisión de apertura: suele estar entre 0% y 1% del importe del préstamo.
  • Amortización anticipada: entre 0% y 0,5% según sea fijo o variable.
  • Subrogación o cambio de banco: normalmente 0% - 0,5% dependiendo del contrato.
  • Bonificaciones: los seguros o productos vinculados pueden compensar o encarecer la TAE.

Negociación según tu tipo de contrato

Contrato indefinido

  • Solicita condiciones más agresivas: TIN más bajo o comisiones reducidas.
  • Negocia menos vinculaciones si tu antigüedad supera 2 años.
  • Pregunta por ofertas con tipo fijo competitivo.

Contrato temporal

  • Presenta un aval o mayor ahorro para reducir el riesgo percibido.
  • Ofrece un plazo más corto para mejorar la aprobación.
  • Solicita una preaprobación para reforzar tu posición.

Autónomos

  • Prepara 2 años de declaraciones fiscales y extractos bancarios.
  • Explica ingresos recurrentes y clientes estables.
  • Negocia con bancos que tengan productos específicos para autónomos.

Funcionarios

  • Aprovecha la estabilidad laboral para pedir mejores tipos.
  • Pregunta por convenios especiales con entidades.
  • Negocia menos productos vinculados.

Documentación que suele pedirse

  • DNI/NIE y certificado de empadronamiento.
  • Últimas 3 nóminas o ingresos recurrentes.
  • Declaración de la renta y vida laboral.
  • Movimientos bancarios de los últimos 6 meses.
  • Contrato de arras o señal de compra si lo tienes.

Ratios clave que mirará el banco

  • Esfuerzo financiero: intenta que la cuota sea < 30-35% de tus ingresos.
  • LTV (Loan to Value): cuanto menor, mejor. Apunta a < 80%.
  • Estabilidad: ingresos constantes y antigüedad laboral sólida.
  • Ahorro residual: demuestra colchón para imprevistos.

Fijo, variable o mixto

  • Fijo: cuota estable, ideal si buscas seguridad.
  • Variable: interés ligado al Euríbor, puede bajar o subir.
  • Mixto: primeros años fijos, después variable.

Claves para negociar

  • Negocia la tasación y pide que el banco la cubra.
  • Solicita revisión semestral o anual del variable.
  • Pide eliminar seguros innecesarios o compara precios.

Checklist final

  • Entiende la FEIN y revisa las condiciones con calma.
  • Pregunta por el periodo de reflexión legal antes de firmar.
  • Consulta a un asesor si algo no está claro.

Preguntas útiles en la negociación

Costes y comisiones

  • ¿Existe comisión de apertura o cancelación anticipada?
  • ¿Qué gastos asume el banco y cuáles el cliente?
  • ¿Puedo bajar la TAE si elimino bonificaciones?

Flexibilidad

  • ¿Puedo hacer amortizaciones parciales sin penalización?
  • ¿Cuánto tiempo se mantiene el tipo fijo/bonificado?
  • ¿Qué pasa si cambio de banco en el futuro?